こんにちは！
山口 智輝です！
【 レントロールのチェックポイント？ 】収益不動産
収益物件は得られる家賃収入によって価格が決められているので
購入検討するにあたり、家賃表(レントロール)をチェックする知識は
最も重要なスキルの一つです。
レントロールのチェックポイントとしては1. いつの時点のものか
物件情報は鮮度が一番なので、レントロールが
いつ時点の作成なのかをまず最初にチェックします。
回り回って半年前の情報が来るときもあります。
こういった時には、実際の入居状況が
大きく変わっていたりしますので注意が必要です。
2. レントロールが正しいかを確認
レントロールが間違っている事はよく有ります。
家賃額が間違っていたり計算間違いも有ります。
特に早い段階の情報では、間違いがあるケースが
よくありますので、しっかりとチェックが必要です。
またレントロールに載せ忘れが多い代表的な収入は
「自販機収入」「アンテナ収入」「太陽光発電」
「看板」「電柱」です。
もしこれらの収入が抜けていた場合
家賃収入を低くつけているので
値付け間違いのケースがあります。
3. 各部屋の家賃のバラツキと契約開始年月日
各部屋の契約開始日によって家賃額の
バラツキがあることがあります。
特に入居年数の長い部屋がある場合
再募集をかけた時に大きく家賃を
下げなければならないケースがあります。
比較的に単身者向けの物件は
入居期間が短いので家賃のバラツキは少ないですが、
ファミリー物件の場合は、新築からずっと長期で
入っているような入居者もいて、現在の募集家賃よりも
かなり高い家賃で入っているケースがあります。
特に高額な家賃で入っているケースでは
今の募集家賃で計算し直して満室想定賃料を
再検討することも重要です。
また退去後の原状回復費用が
大幅にかかる可能性があります。
逆に直近の契約であれば
売却のためにフリーレントや広告料を
意図的にあげて満室としている可能性も
考えられます。
家賃の確認方法は「suumo 賃貸経営サポート」などで
検索できます。
4. 空室の募集家賃額と近隣物件の募集家賃の比較
売り主は高く売却したいために、家賃を高くして募集し、
満室想定賃料をあげ、売値をあげているケースが
あるので注意が必要です。
5. 敷金、礼金、その他預り金
購入検討物件の敷金・礼金・保証金の
返還義務の有無を確認します。
また昔は敷金などを取れていたが
近年の契約では取れなくなっていたりします。
特に最近では敷金・礼金 0 物件が増えているので
もし敷金が取れ ている物件であれば
入居需要が強い物件だとも考えられます。
逆に近隣類似物件の敷金が取れていて
購入検討物件は敷金が取れていないときは
競争力が低い物件の可能性が有ります。
6. 駐車場の料金
駐車場は敷地内駐車場を貸している場合と
敷地外の外部駐車場を現オーナーが借りて
それを貸しているケースがあります。
契約内容によっては家賃に駐車料金が
込みになっているケースもありますので
注意が必要です。
外部から借りている場合には
経費として駐車料金が計上されているのかも
チェックしてください。
7. レントロールに店舗、事務所がある時の注意点
店舗、事務所の賃料相場を調べることは簡単ではありません。
またニーズがあるかも簡単にはわかりません
事務所賃料が全体賃料の3割を超えてくると
家賃収入への影響が大きくなりますので
慎重な判断が必要です。
現在満室であったとしても、
オーナーが変わった事がきっかけで
退去されたり、賃料交渉が入ることもあります。
購入価格を決める時のひとつとして
上記チェックポイントを参考に
して頂ければと思います！ ^_^
ここまで、お読み頂き
ありがとうございます!
山口 智輝
収益不動産を買うことだけに、
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山口 智輝 プロフィール
不動産コンサルタント
amazonランキング１位獲得 （会社継承部門）
不動産活用コンサル実績 30億円
アセットクリエーションズ株式会社 代表取締役
福井実践する大家の会 代表
ケラーウイリアムズ TOKYO 不動産エージェント
一般社団法人 日本不動産賃貸経営適正化協会 理事
一般財団法人 日本不動産コミュニティー 福井支部長
J-REC公認不動産コンサルタント
J-REC公認相続コンサルタント
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